’21.1.1. 현재 다주택자가 1주택을 양도한 이후 거주주택을 양도한 경우 보유기간 기산일은 기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.2.의 ‘질의1의 사례2’를 참조
’21.1.1. 현재 다주택자가 1주택을 양도한 이후 거주주택을 양도한 경우 보유기간 기산일은 기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.2.의 ‘질의1의 사례2’를 참조
’08.2.20
’18.3.2.
’18.12.10.
’21.1.1.
’21.7.2.
’21.8.19
’21.11.29
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서울 C주택
취득
제주 A주택
취득
(비조정지역)
안양 B주택
취득
(조정지역)
서울
C주택
임대등록
제주
A주택
양도
(과세)
안양
B주택
양도
○ ’08.2.20. 서울 C주택 취득
• ’21.7.28. C주택 장기일반민간임대주택으로 등록
＊ 소득령§155⑳의 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제
○ ’18.3.2. 제주 A주택 취득하여 ’21.8.19. 양도
○ ’18.12.10. 안양 소재 B주택 취득
• ’21.7.31. 매도계약 후 ’21.11.29. 잔금 청산
＊ B주택은 소득령§155⑳의 거주주택 요건을 충족한 것으로 전제
2. 질의내용
○ ’21.1.1. 현재 주택 3채를 보유한 1세대가 주택1채를 양도(과세) 후 남은 2주택 중 거주주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(건축법 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
부칙 <제29523호,2019.2.12.>
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.
3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일
제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
(중간 생략)
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것
□ 기획재정부 재산세제과-1132, 2020.12.24.
[질의]
개정규정(소득령§154⑤,대통령령 제29523호) 시행일 전에 다른 주택을 모두 양도하고 ‘21.1.1. 현재 1세대1주택인 자가 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일
‘18.3.27.
‘20.3월
‘21.1.1.
‘21.1.20.
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A·B주택 취득, A주택 거주
B주택 양도(과세)
개정규정 시행
A주택 양도
(제1안) 최종 1주택이 된 날
(제2안) 해당 주택의 취득일(보유기간 재기산 X)
귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.
□ 기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.02.
[질의1]
3주택(A･B･C) 보유 중인 1세대가 1채(A)를 양도(과세) 후 남은 2채(B･C) 중 먼저 취득한 주택(B)을 양도하는 경우로서소득세법 시행령제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도하는 B주택의소득세법 시행령제154제1항에 따른 보유기간 기산일
※ 【붙임】사례1․2․3
[회신1]
사례1은 제1안이 타당하고, 사례 2, 3은 각각 제2안이 타당합니다.
다만, 사례2에 대한 해당 회신 내용은 먼저 취득한 주택(3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함)을 해당 회신일 이후로 양도하는 분부터 적용됩니다.
[질의2]
’21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(마지막으로 양도한 주택을 ‘과세’로 신고)한 후 신규주택을 취득하여, ’21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일
(제1안) 직전 주택의 양도일 (제2안) 해당 주택의 취득일
[회신2]
제2안이 타당합니다.
※ 붙임
<사례1>
C주택 취득일 및 A주택 양도일이 모두 ’20.12.31. 이전인 경우
B주택의 보유기간 기산일?
(제1안) B주택 취득일(’15.4.1.)
(제2안) A주택 양도일(’20.12.1.)
’10.4.1.
’15.4.1
’20.10.1.
’20.12.1.
’21.1.1.
’21.4.1.
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A취득
B취득
C취득
A양도(과세)
B양도
<사례2>
C주택 취득일은 ’20.12.31. 이전, A주택 양도일은 ’21.1.1. 이후인 경우
B주택의 보유기간 기산일?
(제1안) B주택 취득일(’15.4.1.)
(제2안) A주택 양도일(’21.3.1.)
’10.4.1.
’15.4.1
’20.10.1.
’21.1.1.
’21.3.1.
’21.4.1.
-----▴--------------▴--------------▴--------------∥---------------▴--------------▴-----
A취득
B취득
C취득
A양도(과세)
B양도
<사례3>
C주택 취득일 및 A주택 양도일이 모두 ’21.1.1. 이후인 경우
B주택의 보유기간 기산일?
(제1안) B주택 취득일(’15.4.1.)
(제2안) A주택 양도일(’21.3.1.)
’10.4.1.
’15.4.1
’21.1.1.
’21.2.1.
’21.3.1.
’21.4.1.
-----▴--------------▴--------------∥--------------▴---------------▴--------------▴-----
A취득
B취득
C취득
A양도(과세)
B양도
□ 기획재정부 재산세제과-194, 2020.02.18.
귀 질의 중 쟁점1ㆍ3ㆍ4ㆍ6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점2ㆍ5ㆍ7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.
【질의】
｢소득세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021.1.1. 시행되는 것) 제154조제5항을 적용할 때 아래의 각 쟁점별로 양도주택의 1세대1주택 비과세 판정 보유기간 기산일
(쟁점1) 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택 양도
ㅇ (제1안) 당해 주택 취득일(보유기간 재기산 X)
ㅇ (제2안) 직전 주택 양도일
’15.10. ’19.01. ’19.03. ’20.12. ’21.이후
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A주택
취 득
B주택
공동취득
C주택
취 득
C주택
양 도
A주택
양 도
(과 세)
일시2주택
(쟁점7) 1주택과 1입주권(원조합원) 보유세대가 1입주권 양도(과세) 후 남은 “최종 1주택” 양도
ㅇ (제1안) 당해 주택 취득일(’20.2.)
ㅇ (제2안) 입주권 양도일(’22.2 또는 ’23.11.)
<사례>
’17.11 ’18.11. ’20.2. ’22.2.or’23.11. ’24.2.이후
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A주택
취 득
A주택
관리처분인가
B주택취득 (임대사업등록)
A입주권
양 도
B주택 양 도
(과 세)
1주택